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증권주식경제/경제공부

상가투자의 노하우 김종율대표 (+사진설명) - 삼프로 티비 1탄

by 영혼의 길 2020. 5. 12.
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상가투자에 대해 삼프로 티비에 나왔는데 한번 정리해 볼까 합니다.

 

1. 생각보다 적은 돈으로 투자 할 수 있다.

 

ex)신도시 상가분양 10억자리 상가 분양 받는데 자기돈 5억은 들어간다.

=>공부 안해도 되지만 돈이 많이 든다.

대신 경매로 7억~8억에 낙찰받는다

 

// 낙찰가의 80퍼센트는 대출을 받을 수 있다. + 세입자 보증금 자기 자본이 더 줄어든다.

//은행입장

감정가 10억짜리를 6억 대출해주면 대출비용이 큰 것은 아니다.

 

법원을 통해 매입하면 은행에서도 더 신뢰한다. 이유 : 감정가로 장난치기 힘들어서.

 

Q 그냥 상가 분양받을 때 10억에 사면 받으면 대출이 얼마나 받나 80%는 안되나?

->은행입장에서 건물가치가 10억인지 의심스럽다.

 

//토지는 감정이 쉬운편, 상가는 다르다(1층다르고 2층다르고, 계단이 있고 없고차이 등등)

 

2. 카더라 이야기가 엄청 많다(한줄 명제를 믿지 말아라).

 

1) 반박증거 - 서초동(?) 편의점

 

편의점 위에 오피스텔 반대편 호텔

 

계단이 많건 앞의 주차장이 적건 오피스텔 사람들이랑(460세대) 호텔사람들은 여기 편의점으로 간다.

일 300정도 나온다.

 

 

2) 대로변 편의점 VS 골목 편의점(왼쪽 로드뷰 보면 바로 같은 골목 편의점임)

-대로변

임대료가 비싸다.

 

-골목

임대료가 싸다.

담배피기 좋다. 밥먹고 술마시고 그럴때는 여기 편의점을 사용한다. 

//실제로 매출이 2배정도 많이 나온다고 한다.

 

골목편의점

건너편 사진

최초 분양가를 생각한다면 앞의 대로변이 비쌌을 것이다.

 

메인도로 뒷라인 동선을 물수 있는 자리에 가면 임대료를 안정적으로 받을 수 있다. + 싸게 살수 있다.

//안에 들어가서 안되는 경우도 있음. 잘봐야 한다.

 

3. 어떤 상가에 투자?

 

최저임금 상승에 알짜배기만 살아 남는다.

 

IF

하루 매출이 150, 최저시급 만원, 점주가 10시간 근무 설때

 

점주 이익이 400만원인데

여기서 월세 빼면 알바하는 것이 더 낳다라는 결론이 나옴

=>상가도 양극화가 된다.

 

=>수익이 안정적으로 나오는 곳을 선호한다.

ex) 가격 2억 세입자 월세 100만원

     가격 20억 세입자 월세 1000만원

 

불경기시 월세 1000짜리는 900으로 줄일 수 있지만 월세 100은 80줘도 임대가 안나간다.

자영업의 양극화 => 건물의 양극화

=가격이 비싸더라고 좋은 상가를 사야한다.

 

2020/05/12 - [증권주식경제] - 상가투자의 노하우 김종율대표 (+사진설명) - 삼프로 티비 2탄

 

상가투자의 노하우 김종율대표 (+사진설명) - 삼프로 티비 2탄

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