DSR, DTI, LTV의 차이(feat 초단간 계산)

 

DSR과 DTI, LTV의 가장 큰 차이점은 신용대출이냐 아니면 주담대(주택담보대출)이냐의 차이입니다. DSR은 신용대출일 때 비율을 계산하는 것이고 DTI나 LTV는 주담대일 때 적용을 하는 겁니다.

 

이번에 11월 30일부터 DSR 규제가 시작되는데 DSR정책부터 간단하게 알아봅시다. 

 

*대상자

연소득 8000만원 이상의 소득자

 

*내용

신용대출 1억원 이상시 차주별 DSR 40% 비율 적용(차주별이 아닌 은행별이면 개인이 40% 이상 초과해서 받을 수도 있는데 차주별이라 개인 각각이 40%가 넘어가면 안 된다.)

 

*적용시점

11월 30일

 

DSR이란?

 

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율

요즘 30대가 영끌해서 집을 사니까 이를 막기 위해 이러한 규제를 하는 것으로 보이네요. 그렇다고 집값이 잡힐지는 모르겠지만 말이죠.

 

이거 아주 간단히 계산하는 방법은 이렇습니다.

 

최대 빌릴 수 있는 돈 = 연봉*0.4*빌리고자 하는 년수(2~7년)

 

연봉 1억일 때 년당 4천이니까 2년 상환이면 8천, 4년상환이면 1.6억, 8년 상환이면 3.2억(이자는 계산에서 제외)

 

가격 상한제와 가격 하한제로 생각한 집값과 최저임금제

가격 상한제와 가격 하한제로 생각한 집값과 최저임금제

자세한 예.

예 1) 35세 남자
연소득 1억
대출 : 신용대출 2000(1년) + 자동차 할부 2500(1년)  -----대출이자 무시(실제로는 포함), (자동차 할부를 1년에 갚는다는 게 말이 안 되지만 예니까 봐주세요ㅎ)

계산해 보면
DSR 4500/10000*100=45%

DSR이 45%가 나왔으니까 1억 초과하는 신용대출은 불가능합니다. 여기서 주의해야 할 점은 신용대출이라는 것이죠. 그리고 1억을 초과하는 대출이라는 겁니다. 

정확히 말하자면 일 년 사이에 갚아야 하는 돈입니다.

예 2) 32세 남자
연소득 1억
대출 : 학자금 2500(3년) + 자동차 할부 2500(3년) -------대출이자 무시(실제로는 포함)

라고 했을 때 계산해 보면
대출은 5천이지만 연당 1666만 원을 내야 하므로 1666/10000*100 = 16.6%가 됩니다.

예 1의 대출액은 4500 예 2의 대출액은 5000이지만 서로 갚아야 하는 년수는 다르므로 예 1은 대출이 불가능하지만 예 2의 경우 1억 초과 대출이 가능합니다.

 

DTI의 경우 좀 이야기가 달라집니다.

 

DTI는 DTI : Debt To Income ; 총부채상환비율로

 

(신규 주담대 원리금 + 기존 대출이자)/연소득입니다. 보통 60% 이하를 권고하는데 예 1로 계산해 볼게요

예)
연소득 1억
"주담대 원리금을 5억이라고 가정", "상환 10년"

5000/10000*100=50%가 됩니다.

간단히 말하면 빌릴 수 있는 돈이 년당 연봉의 반 정도(DTI 50%)인 5000을 빌릴 수 있네요.

 

그러나 이것도 년당 갚아야 할 원리금입니다. 다 1년을 기준으로 해서 5000정 도인 거지

 

예를 들어서 20년이라고 가정하면 10억까지 빌릴 수 있는 겁니다.(이자는 계산에서 제외)

 

그렇다면....... 10억짜리 집을 아무 돈도 없이 20년 상환으로 해서 하면 되지 않냐??라고 생각이 들 겁니다.

 

DTI 비율로는 50%가 나오니까요.

 

여기서 LTV개념이 나옵니다.

 

LTV는 LTV : Loan To Value Ratio ; 주택담보대출비율입니다.

 

집값에서 총 몇% 이상은 못 빌린다는 겁니다.

 

50%라고 가정했을 때 3억짜리 집은 1.5억 이상 돈을 못 빌린다는 이야기입니다. 

 

이제 역으로 최대한도로 얼마나 빌릴 수 있는지 계산해 봅시다.

연소득 1억
상환 : 신용대출 상환기간 5년
         주담대 상환기간 10년
DSR 40, DTI 50, LTV 50 기준
모든이자 없음

2억 신용대출 ok (DSR 40%)

DTI는 50%이므로 5억짜리 주담대 대출 가능하나 LTV에 걸림 2억만 대출 가능

LTV 비율이 50%이므로 최대 4억짜리 구매 가능

 

->4억짜리 집 구매 가능

 

DTI 최대로 가정하면, 현금 3억 보유

현금 3억 + 신용대출 2억 +주담대 5억(DTI 50%) 

 

->10억짜리 집 구매 가능

 

주담대 상환기간 20년 조건, 현금 8억 보유

주담대 10억 가능 LTV 50%이므로 20억짜리 집 구매 가능

 

그러려면 현금 8억 + 신용대출 2억 하면 10억이 만들어짐

 

->20억짜리 집 구매 가능

 

 

개인적으로 정부의 고민이 참 많아 보입니다. 집값이 딱 물가상승률만큼만 오르면 좋을 텐데 너무 오르는 속도가 빨라서 그 속도를 늦추려고 하네요. 단순히 집값을 잡으려고 너무도 강한 정책을 쓰면 어떻게 될까요? 나라가 파탄이 납니다.

 

잡으려면 간단하게 보유세를 년 10%로 한다고 생각해보죠. 

 

서울에 집이 6억이라고 가정했을 때 세금만 년 6천이 나오면 누가 집을 가지고 있을까요?

 

나이 드셔서 국민연금으로 생활하시는 어르신, 소득이 6천 이하인 부부(실제로는 1억이되어도 못 가지고 있죠)등 잡으려면 보유세를 올리는 것만으로 간단합니다.

 

그런데 정부는 왜 안 잡을까요?

 

그렇게 되면 너도나도 집을 팔 것이고 대혼란이 올 것이죠. 지금 빛을 내서 집산 사람들은 당장 하우스푸어로 전락하는데 이 사람들이 가만히 있을까요?

 

부채와 소득의 비율을 꼭 정부가 정한 비율 아니더라도 스스로 조정해야 합니다. 어느 것이 가장 좋은 선택인지는 모르겠지만 리크스는 분산해야 옳은 거고 레버리지를 쓸 때는 조심해야 됩니다. 언제 가격 하락이 와서 나를 힘들게 할지 모르기 때문이죠