부동산 버블은 터져야 하는건가

유튜브에서 본 내용 정리!

 

유튜브를 보다가 주진형이분을 다시 보게 되었다.

 

한 일이 년? 만에 TV 말고 유튜브로 보는 것은 처음인데 뭔가 반갑다고 해야 되나..ㅎ

 

이분은 한화투자증권 전 대표였던 분이다.

 

꼭 이전의 지위가 이 사람의 말에 정당성을 주진 않더라도 이 분과 생각하는 결이 비슷하다고 해야 되나

 

 

우리나라의 집값은 소득 대비 소득 대비 집값이 많이 올랐다.

 

지수로는 PIR(Price to income ratio)이라고 하는데 그림으로만 봐도 많이 증가한 것으로 보인다.

소득선은 보이지가 않는데 아래에 노란색으로 깔려 있는 것이 소득선이다.

숫자는 다음과 같다.

 

지난 3년은 무척이나 올랐고 소득대비 주택 가격은 너무나도 비싸다.

 

이분의 말에 따르면 주택 가격은 '버블'이고 이 버블은 터져야 된다고 했다.

 

왜 버블은 터져야 하는가?

 

세 가지 이유를 들었다.

첫 번째 금융시스템의 불안정, 거시 시스템의 불안정

-대표적으로 리만브라더스 사태를 예로 들었다. 

 

두 번째 장기적으로 사회가 개체군을 재 생산할 수 있어야 한다.

우리나라의 저출산의 문제는 심각하다. 합계 출산율이 0.8로 세계에서 최고로 낮고, 최고로 낮아지는 속도도 빠르고, 꼴찌에서 2등과 격차도 크다.

 

지역별로 보면 집값이 싼 곳이 출산율이 높은 것을 확인할 수 있다. 특히 서울은 0.6 정도 세종이나 정규직이 많은 곳은 1.2 정도 한다고 한다.

 

소득 대비 집값, 임금격차(대기업), 남녀 임금격차, 교육 지옥 때문에 출산율이 낮다고 했는데 남녀 임금격차의 문제는 아닌 것 같아 보인다.

 

이러한 저 출산이 계속되면 우리나라는 미래가 없다.

 

세 번째로 사회적 유대감의 감소이다.

우리나라는 단일민족으로 사회적인 유대감이 크다. 그런데 사람들이 점점 빈부격차가 커져서 벼락 거지나 벼락부자로 나뉘게 되면 사회적 유대감의 감소로 사회 자체가 불안정해진다.

->생계형 범죄도 늘 것이고 불만을 가진 사람들이 많을 것이다.

 

부동산 하락의 원인

 

원인 금리 인상은 방아쇠이고 진짜 원인은 

1. 값이 너무 높으면 터진다.

2. 새로 돈을 들고 오는 사람이 없어지면 터진다.

 

코로나 2019 가계대출이 110조가 올랐다. 2021년에도 110조가 올랐다.

이번 연도에는 반대로 0.9조가 내려갔다.

 

가게 대출이 감소했다는 이야기는 돈을 새로 빌리는 사람이 감소했다는 것이고 하락 추세라고 생각이 된다.

 

언제까지 하락할까?

이 분의 말로는 상업용은 빨리 꺼지고, 주택은 서서히 내려갈 것이라고 한다.

주택은 당장 살고 있어서 탄력성이 낮을 것이다.

 

나라끼리 비교해보면 미국은 탄력성이 매우 높은 편이어서 빨리 꺼진 반면(급격히 증가, 급격히 하락), 일본의 경우 아주 천천히 내려가 잃어버린 30년이 된 것이다.

 

우리나라는 일본과 미국 사이일 것이라고 추측하는데 우리나라는 부동산에 대해 정부가 깊이 개입을 하는 것으로 보아 더욱 천천히 꺼질 수도 더욱 빨리 꺼질 수도 있을 거랬다.

 

뭐 여러 경제 유튜브 채널을 보면 한 최대 5~6년은 하락세로 돌아설 것이라고 하는데 잘 모르겠다.

 

개인 적으로는 언제가 끝물이냐?라고 물으면 거래량이 폭발적으로 증가할 때 사야 되는 것 같다.

 

또 우리나라는 전세/월세 계약이 보통 2년에 한 번씩 하는데 이 때문에 시간차를 두고 발생하는 특징이 있다.

 

5~6년이면 이 사이클이 2~3번 돈다는 이야기인데 뭐 일단은 돈을 모아야지 갭 투자를 하던지 뭘 할 수 있으니까..

 

결론 : 떨어질 때까지 돈 모으고 집사자?